美國房地產市場的持續復蘇，令抵押貸款融資巨頭房利美和房地美業績顯著回升，也推動“兩房”股價一飛沖天。最新財報顯示，房利美首季利潤創歷史新高，房地美盈利則創歷史第二高紀錄。今年以來，房利美股價累積漲幅高達570%，房地美年內股價漲幅也達到470%。

分析人士指出，房價上漲和就業市場的回暖推動了抵押貸款違約率下降以及再融資活動增加，這是“兩房”業績表現強勁的主要推動因素。但需要注意的是，盡管部分投資者看好“兩房”股價表現，但這兩家機構目前仍處于政府托管狀態，在美國政府推動的住房金融市場改革的背景下，兩家機構未來走向尚無定數，投資風險較大。

信貸質量顯著回升

作為美國最大的住房抵押貸款融資機構，房利美首季業績給美國房市復蘇添上最新一抹亮色。財報顯示，該公司今年第一季度實現稅前凈利潤81億美元，創歷史新高，當季收入達到580億美元。至此房利美已經連續五個季度實現盈利。

評級機構惠譽發布報告認為，房利美利潤創新高主要是受到凈利息收入上升以及信貸質量改善的提振。其中，與美國銀行達成訴訟和解獲得的近百億美元一次性收入計入了房利美首季的凈利息收入，若剔除這部分收入，房利美的核心盈利水平與去年第四季度基本持平。與此同時，隨著信貸質量改善，第一季度房利美整體信貸損失撥備下降24億美元，獨棟房屋貸款嚴重違約率從去年底的3.29%下降至3.02%，自由不動產銷售凈價也實現增長。

另一家住房抵押貸款融資巨頭房地美公司業績表現同樣不俗。該公司今年首季實現盈利46億美元，較去年同期大幅增加七倍，創下歷史第二高季度盈利水平。至此該公司已連續六個季度實現盈利。

目前“兩房”為美國約三分之二的新房貸款提供融資，信貸質量改善對于兩家企業的業績表現至關重要。據房地產信息服務機構貸方處理服務公司的最新報告，今年3月，在美國的5020萬筆抵押貸款中，首次違約住房貸款比例下降至0.84%，是2007年以來首次低于1%。首次違約貸款指的是從按期償還變為拖欠至少60天的貸款，在2009年1月時，全美首次違約住房貸款比例曾達到2.89%的峰值。

業內人士認為，新問題貸款的減少顯示美國正在逐步告別“大蕭條”以來最嚴重的房地產市場崩盤。穆迪分析首席經濟學家馬克·贊迪稱，抵押貸款質量正在迅速改善，預計未來18-24個月內將面臨止贖房產的最后一波升潮，一旦這個問題順利解決，抵押貸款質量將變得“非常好”。

公司前景存不確定性

2008年，美國房地產市場的崩盤曾致“兩房”一度瀕臨破產，兩家公司股價出現墜崖般的下落，房利美股價在2007年7月至2008年9月期間從65美元跌至不到1.5美元，房地美股價也在一年間從60美元跌到1.7美元。

為挽救房地產市場，美國政府先后注資近1900億美元對這兩家抵押貸款融資巨頭提供救助。目前美國政府在兩家機構的持股比例均為79.9%。根據政府救助條款，“兩房”需要將每月全部獲利以股息形式上繳給美國財政部，這意味著股東得不到任何分紅，兩家公司股價因此萎靡不振。由于股價長期低于1美元，“兩房”在2010年被迫從紐交所退市，轉到場外電子柜臺交易市場（OTCBB）交易。

不過今年以來“兩房”股價表現堪稱一飛沖天。數據顯示，房地美今年以來上漲470%，21日收盤于1.5美元，市值48.5億美元。房利美股價上漲570%，21日收盤于1.7美元，市值98.5億美元。

根據美國證交會的公開數據，近期包括保爾森基金和PERRY資本等一些規模較大的對沖基金開始購入“兩房”股票，扭轉了此前普遍是小型機構投資者買入的狀況。不過大多數分析師認為，只有美國國會同意解除“兩房”的托管狀態，允許其進行再融資，其股票才具有實際價值，在此前介入無疑是“風險相當大的賭注”。

FBR資本市場集團分析師米爾斯認為，美國財政部也希望獲得大量資金，不會輕易放棄這兩個重要的收入來源。他還認為，“兩房”的股票投資者正在夢想一個美好的故事結局，但故事存在相當大的不確定性。雖然美國國會迄今尚未立法確定“兩房”最終會被拆分還是重新成為私營公司，但將兩家公司原原本本地交還給股東幾乎是不可能的。

美國會參議院議員鮑勃·庫克一直以來都支持改革“兩房”的立法。他日前明確表示，即便兩家公司實現盈利，股東也將一無所獲。他指出，一旦財政部在國會未改革房地產融資市場的情況下出售“兩房”的優先股投資，我們就會重新回到“兩房”賺錢時私人股東獲利，虧損時納稅人買單的境地，“無論哪一種情況出現，都是無法接受的”。

(關鍵字：美國 房地產)