|
編者按：樓市“金九銀十”的帷幕即將開啟。連月攀升的住宅成交量，不僅沒有讓業界對這個傳統的銷售旺季多幾分期待，反而在綜合各項數據進行分析之后，增添了“或失成色”的研判。而土地市場，或將復制2011年的輝煌，上演一場“供銷兩旺”的大戲。
部分房企“以價換量”打響成交保衛戰
專家預計，多數城市今年土地市場“金九銀十”還將繼續
2010年1月份，房地產調控正式鳴槍，當年4月份，“國十條”的出臺給調控確定了基調。隨后的9月份，房地產市場迎來了成色十足的“金九”，然而9月末的“國五條”令這場銷售盛況戛然而止，“銀十”草草收場。2011年，“金九銀十”以“銅九鐵十”草草收場，同樣抽身急去的，還有房價“假摔”。開發商的“伎倆”并沒有成功挽救銷售的頹勢。到今年，從8月份開始，房價假摔與銷售疲軟成為房地產市場的真實寫照。慘淡的銷售局面在今年3月份終止，隨后上演了金三銀四紅五火六。
金九銀十風光難再？
據亞豪機構監測顯示，從上周北京入市的三個項目來看，開發商已經在為金九銀十漲價探路。其中，水色時光花園上調700元/平方米，首開國風美侖則大漲2000元/平方米，漲幅接近20%。亞豪機構副總經理任啟鑫觀察到，隨著9月腳步的臨近，開發商惜售押寶“金九”旺季的心態十分普遍。
與新房相比，二手房從買賣兩個維度更真實的反映出市場的心態。據中原集團監測，8月前25天全國五大城市二手住宅成交量較7月同期縮水兩成有余。在房價環比小幅攀升的情況下，房主惜售的心態愈加明顯。
盡管開發商和二手業主均對金九銀十抱以很大期望，但購房者的心態有所動搖。
高策地產服務機構董事長、總裁陶紅兵稱，“現在開發商又有人過于樂觀，以為市場已經翻轉，這種心態更危險。事實上，金九銀十已過時了，成交量能穩住不大幅下滑就很不錯。”
21世紀不動產分析師粟日認為，二手房經過長達半年的持續增長，符合剛性需求和改善性需求的戶型，基本已消化，而新的房源由于二手房業主捂房而增加緩慢，成交不得不放慢速度。
鏈家地產市場研究部常清向記者表示，當前政府多次提出未來調控從嚴仍有空間，而且房產稅出臺的風聲不斷，因此當前整體的調控環境并未放松。即使目前觀望的購房者，未來入市的積極性有限，尤其在業主當前漲價意愿強烈的情況下，因此今年傳統的金九銀十成交很難有突破性上漲。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，9月份成交量不會超過8月。在限購的大背景下，新的購房需求再生緩慢，無法支撐樓市的持續回暖，所以未來樓市成交量將逐步萎縮，“金九銀十”全國多地的樓市成交量和房價都將趨向平穩。
或是先知先覺者已經嗅到了市場風向轉變的可能性，為了維護甚至增添金九銀十的成色，部分房企打響了“以價換量”的成交保衛戰。有消息稱，龍湖地產、江蘇新城控股等房企已確定啟動以“積極降價”為核心的“秋收行動”，上海等華東部分樓盤的降價幅度將超過20%。此外，萬科的煙臺項目、長甲集團的上海豪宅項目已經開始了新一輪降價行動。而恒大、碧桂園等企業，則是傳統的“主降派”。
土地市場供銷兩旺
沉默了數月的土地市場在7月份轉向高調行事，未來幾個月，復制2011年土地市場的“金九”行情，將是大概率事件。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也預計，多數城市今年土地市場“金九銀十”還將繼續。
2011年9月，京投銀泰其控股子公司分別以3027.82萬元、2259.18萬元競得鄂爾多斯市東勝區兩宗商住用地，就在京投銀泰布局鄂爾多斯的同日，天津保利融創投資有限公司以29.9億元競得津西一塊商住用地，萬科更是在北京、廣州等地積極斬獲地塊，中海、金地也沒有錯過那場土地的盛宴。
8月下旬，各地加快了推地腳步，24日，石家莊公開出讓8宗土地使用權；27日，北京公布11宗經營性用地出讓公告；同日，杭州低調出讓主城區456畝地；廈門市也發布公告稱，該市將于9月7日公開出讓17幅地塊。聲音最響亮的，當屬溫州市的土地筵席，52宗共計3220畝土地的一次性推出量，讓業界推測這與地方財政吃緊有關。
雖然溫州市國土局辯稱，大手筆推地是貫徹增加土地有效供應的要求，同時也是為了解決信息不對稱的問題，推地行為與土地財政關系不大。但29日，財政部部長謝旭人公布的數據，卻似乎印證了業界的猜想。謝旭人指出，今年前7個月，我國國有土地使用權出讓收入13490億元，下降27.1%。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩也表示，隨著房地產調控進入常規化，各地方政府土地財政收入明顯縮減，與此同時，面臨國外經濟危機，整體經濟環境較差的情況下，各地方政府資金尤為困難。
無論原因是什么，地方政府加快推地已是事實，專家認為，隨著地方推地力度加大和市場變化，房企拿地意愿也會逐漸增強，第四季度或將迎來房企拿地高峰。
日前，萬科董秘譚華杰在投資者交流活動上表示，7月份萬科買地用了60個億。他同時稱，今年四季度是拿地的好時候，萬科還會再買更多的地。
偉業我愛我家市場研究院院長陳亮從三方面分析了土地市場出現“金九”的原因。首先，相比第一季度，三季度是政策出臺的間歇期，在此期間政策方向基本明確，相對穩定的政策預期有利于供需雙方達成交易；其次，開發企業作為需求方，經歷上半年的銷售回款之后，多數企業也開始騰出精力為后期可持續開發做準備，尤其是龍頭企業在此期間會加速土儲備的步伐；最后，政府作為土地供應方，在地方財政收入與年度土地供應計劃的雙重壓力之下，推地動力十分充足。
對于土地市場的金九銀十，北京中原市場研究部總監張大偉顯得十分謹慎，他對記者表示，由于土地價格并未下行，導致開發商供應謹慎。因此，未來土地供應量和信貸是否會松動是影響企業拿地意愿的重要因素。另外，由于地價未下行，而房價上漲空間也不大的前提下，房企為把握后期利潤，拿地積極性并不會很高。
“從目前土地出讓的情況來看，下半年土地市場將呈現明顯的不均衡性”。張大偉表示，在各地大力推地的背景下，一些位置比較好的地塊將受到熱捧。但由于土地市場的“以價換量”尚未完全奏效，地方政府對土地的定價依然比較高，預計后市土地價格將總體保持平穩。
（關鍵詞：樓市 住宅成交量 銷售旺季 ）
