|
今年三季度將迎來房地產信托的兌付高峰，而今年以來，近40款房地產信托提前清盤。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，進入7月以來，又有中誠信托和中融信托旗下共7款房地產信托提前清盤，涉及資金高達27.4億元。加上今年上半年提前清盤的33款，截至8月2日，共有40款房地產信托提前清盤。
分析認為，房企融資成本降低，融資更加便利是近期房地產信托提前清盤的原因。但因房企參差不齊，余額仍高達6751.5億元的房地產信托兌付風險不容小視。
提前清盤數量劇增
進入7月后，房地產信托提前清盤的數量快速增加。僅中誠信托旗下就有5款，分別為吉林泰安股權投資、金科地產龍頭寺項目等項目。另外，中融信托旗下的桂林裕恒地和潤豐水尚項目也提前終止。
此前，中誠信托旗下的深圳紫園投資集合信托計劃、上海新城創宏投資集合信托計劃共6款產品已提前清盤。
用益信托分析師徐穎風認為，信托提前清盤不外乎兩種原因：一種是項目有問題，信托公司要求提前清盤。另一種是融資方不需要資金了。
以中融桂林裕恒地產房地產股權投資集合資金信托為例，該信托成立2011年7月29日，規模為3.3億元，計劃投資于廣西省桂林市七星區“冠泰·水晶城”。信托期限24個月，滿12個月可提前結束。2012年7月27日，中融信托發布公告稱公司決定提前終止該信托計劃。公告表示，信托計劃項下次級委托人桂林市冠泰房地產開發公司和桂林湘商房地產開發公司向中融信托購買其持有的桂林市裕恒房地產開發有限責任公司的99%股權，并已支付全部股權轉讓價款。
對于該信托提前終止的原因，中融信托的銷售人員解釋是：“因經濟情況和外在的一些影響，為盡可能地減少投資者的損失就提前終止了。如果不提前終止的話，收益可能會下降。”而桂林市冠泰房地產開發公司的相關人士則表示對此不便置評。
有信托業內人士向《每日經濟新聞》記者透露：“目前來看，房地產信托提前清盤，信托公司擔憂風險提前終止和房企想要降低融資成本這兩種情況都存在。具體個案要具體分析，在我看來融資方出于成本考慮提前要求終止的情況多一些。”
開發商融資渠道變多？
用益信托分析師徐穎風認為，不少項目都是融資方主動要求提前終止的，這其實說明開發商沒那么缺錢了。今年以來，利率明顯下滑，房企的融資成本低了。銀行給房企的貸款還是沒有明顯放松，但只要貨幣放松，變相流入房地產的資金就會增加。
另外一家信托公司內部人士也向《每日經濟新聞》記者透露：“目前利率正在下行，房地產企業的融資成本也在降低，自然就有很多房企選擇提前償還信托。相比之下，信托的融資成本還是比較高的，接近20%。”
8月1日，渣打銀行發布的一項報告表示，中國的房地產行業的確已開始復蘇，來自銀行和信托公司的融資成本正在下降，而因現金問題被迫低價銷售回籠資金的開發商已越來越稀少。
渣打表示，22家受訪房地產商認為最近幾個月越來越容易獲得銀行貸款。另外，受兩次降息和銀行間融資成本降低影響，房地產開發項目貸款的銀行平均利率從3月的8.8%降到了8.0%。
銷售的回暖加上融資成本的降低使得房企的流動性狀況也得以改善。報告顯示：“相比3月的9家，此次調查中13家開發商稱其項目中沒有未償付銀行貸款。6家受訪開發商認為他們的同行現金充裕，而3月無一家受訪對象作此表述。不過，仍有9家開發商認為若三個月內銷量不能回升，地方開發商將面臨倒閉風險。”
河南一家房地產公司的董事長卻表示，沒有發現銀行的房地產貸款放松。他說：“我從未從銀行申請到貸款，且銀行除了利率還有很多隱性的費用，成本也不低。”
上述董事長也表示，房企之間出現了分化，一部分可能會很容易地獲得融資，而很大一部分民營中小型房地產企業也面臨倒閉，應該擔憂的就是這部分房企的還款狀況。
房地產信托減速
盡管一部分房企流動性較好，能提前還錢，但總體規模巨大的房地產信托兌付風險仍不容忽視。
中國信托業協會7月底發布的數據顯示，二季度新增房地產信托規模為770.8億元，環比大幅增長74.43%，兌付規模卻達到885億元。截至二季度末，我國信托資產規模突破了5.5萬億元，創出歷史新高。房地產信托規模較一季度末減少了114.2億元，余額仍然高達6751.5億元。
用益信托工作室的統計數據也顯示，從2012年開始，房地產信托到期規模迅速增加，進入兌付高峰期。2013年上半年，半年到期規模超過1000億元。
北京某信托公司的高管卻對《每日經濟新聞》記者表示：“我不認為房地產信托的兌付風險會有多大，因為本身房地產信托的抵押率就不超過50%，很多的企業有資金都會提前歸集一部分資金。”
上述高管表示，信托本身就比較靈活，會隨著政策的導向而調整。房地產信托的發行需要銀監會報備，銀監會批準的也主要是一些保障房項目。目前，很多信托公司開展房地產信托都會更加謹慎了，其所在的公司就準備轉向經營性物業。
有業內人士向《每日經濟新聞》記者抱怨，雖然法律沒有對信托有“剛性兌付”的要求，但是一直以來，為了自身信譽和行業發展的考慮，即使有兌付不了的情況，信托公司也會用盡一切手段，甚至用自由資金來償還。這樣一來，信托公司就時時背負著巨大的壓力。
去年以來，隨著監管部門的要求提高，加上不少信托公司的房地產信托占比也開始下降。中信信托2011年年報顯示，該公司根據宏觀調控政策和監管要求，采取了更加審慎的房地產業務發展戰略。截至去年末，信托資產中，房地產業的余額為731.4億元，占比下降到18.29%。
用益信托也表示，同比增速已經處于歷史低位，僅高于2007年上半年的-66%。以發行規模為例，2012年上半年同比增速為-51%，環比增速為-17%。同比增速下滑這么多，主要是因為同比基數太大，2011年上半年正好是發行規模的歷史最高值。
用益信托數據顯示，2012年上半年，房地產信托發行規模最大的信托公司是中鐵信托，一共發行了82億元，緊隨其后的是，新華信托發行了80億元。而曾經的房地產信托龍頭中融信托，已退出前十名。上半年，中融信托僅發行房地產信托17億元，名列16位。
