4月政策及流動(dòng)性延續(xù)中性偏改善趨勢，后續(xù)調(diào)控預(yù)計(jì)仍將堅(jiān)守“房住不炒”基調(diào)、保持以穩(wěn)為主態(tài)勢，資金環(huán)境受樓市轉(zhuǎn)暖、地市熱度延續(xù)影響改善幅度或?qū)⑹芟蓿�持續(xù)關(guān)注后續(xù)融資變化。隨著疫情得到控制，4月樓市持續(xù)修復(fù)，50城新房月日均成交降幅收窄18.4pct，短期隨著供給放量，成交有望進(jìn)一步回升。板塊投資方面，建議聚焦銷售業(yè)績持續(xù)高增，具備品牌及管控優(yōu)勢的行業(yè)龍頭，可關(guān)注：1）品牌管控占優(yōu)、高股息率的全國性龍頭房企萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口等；2）業(yè)績銷售高增、融資成本改善的二線房企中南建設(shè)、龍光地產(chǎn)、新城控股、天健集團(tuán)等；3）受益竣工回升的物業(yè)板塊。
  政策：堅(jiān)持“紓困不刺激”，“房住不炒”為主旋律。
  4月涉房政策（含中央及地方）中偏松類占比65％，以改善為主；地方因城施策著力點(diǎn)集中于降低預(yù)售條件、允許延期竣工交付、延遲土地出讓金繳納等紓困類型，而放寬限售、提供購房稅收優(yōu)惠、調(diào)整首付比例等刺激類政策則基本呈現(xiàn)“一日游”。經(jīng)濟(jì)下行及部分區(qū)域樓市面臨調(diào)整壓力下，各地因城施策有望延續(xù)，但“房住不炒”仍為調(diào)控主基調(diào)。
  資金：環(huán)境仍舊友好，關(guān)注后續(xù)改善空間。
  4月境內(nèi)債、集合信托發(fā)行493億元、571億元，環(huán)比降40％、22％，仍處2019年以來中高水平；境外債受海外流動(dòng)性收緊影響無新增融資，5月初已開始修復(fù)。4月全國首套房貸利率連續(xù)5月下移至5.42％；盡管債券融資成本整體下行，但個(gè)別新發(fā)債券利率出現(xiàn)微增。短期資金環(huán)境預(yù)計(jì)仍將友善，但樓市轉(zhuǎn)暖、地市熱度依舊可能對(duì)改善幅度形成制約。
  ？ 樓市：持續(xù)回暖，供給放量對(duì)短期成交形成支撐。
  4月50城新房月日均成交同比降12.1％，降幅較3月收窄18.4個(gè)百分點(diǎn)；重點(diǎn)城市周均開盤去化率65％，考慮年中銷售節(jié)點(diǎn)下房企或加大營銷力度，短期市場熱度有望延續(xù)，后續(xù)推盤上升帶來的供給放量或?qū)Τ山恍纬芍�撐。成交恢�?fù)帶動(dòng)房價(jià)小幅上漲，4月百城住宅均價(jià)環(huán)比升0.25％，“房住不炒”基調(diào)下后續(xù)房價(jià)料將平穩(wěn)為主。
  地市：熱度延續(xù)，拿地回歸一二線。
  4月百城土地成交建面1.1億平米，環(huán)比升39.5％；其中一二線成交建面占比環(huán)比升8個(gè)百分
  點(diǎn)至55％，房企拿地持續(xù)向核心城市回歸。一二線成交占比提升疊加優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動(dòng)整體均價(jià)上行，4月百城土地成交均價(jià)3843元/平米，環(huán)比升69.7％。4月百城土地成交溢價(jià)率15.8％，創(chuàng)2019年7月以來新高。財(cái)政壓力下地方供地?cái)?shù)量及質(zhì)量持續(xù)提高，短期土地市場熱度有望延續(xù)，但需關(guān)注土地溢價(jià)率攀升可能帶來融資收緊風(fēng)險(xiǎn)。
  板塊表現(xiàn)：4月申萬地產(chǎn)板塊漲4.2％，跑輸滬深300。截至5月21日，地產(chǎn)板塊PE（TTM）8.64倍，估值處于近五年3％分位。
  風(fēng)險(xiǎn)提示：1）行業(yè)資金壓力加大，中小房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；2）房企大規(guī)模減值風(fēng)險(xiǎn)；3）板塊毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)。
 

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn)行業(yè):樓市持續(xù)回暖 政策觀察期延續(xù))